Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov

Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) umožňuje nadobudnúť vlastníctvo k bytom a nebytovým priestorom v budovách určených na bývanie, ako aj v budovách nebytového charakteru. Tieto budovy sa prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru stanú reálne deliteľnými, čím je možné byty a nebytové priestory definovať ako samostatný predmet vlastníckeho práva, ktorý je možné užívať, zaťažiť vecnými právami alebo previesť do vlastníctva inej fyzickej osoby alebo právnickej osoby.

Prijatie zákona o vlastníctve bytov umožnilo transformáciu bytového fondu jeho prevodom z vlastníctva štátu, družstiev, obcí a vymedzených právnických osôb do vlastníctva nájomcov bytov. V súčasnosti je zákon zameraný predovšetkým na úpravu právnych vzťahov pri nadobúdaní vlastníctva bytu a nebytového priestoru, alebo pri správe budovy, ale aj na úpravu vzájomných vzťahov medzi jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov ako spoluvlastníkov spoločných častí, spoločných zariadení, zastavaného alebo priľahlého pozemku, resp. príslušenstva.

Individuálne vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru je nerozlučne spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí a spoločných zariadení, prípadne iného spoločného majetku. Toto spoluvlastníctvo je podielové, pričom spoluvlastnícky podiel je určený podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov. Výkon práv a povinností vlastníkov k spoločnému majetku je definovaný ako správa, ktorá môže byť vykonávaná len jednou z dvoch taxatívne vymedzených foriem správy , a to spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) alebo právnickou osobou alebo fyzickou osobou, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzavrú zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca").

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní prispievať na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí, spoločných zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, priľahlého pozemku, ako aj na modernizáciu a rekonštrukciu domu. Tieto prostriedky sú kumulované vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Nakladanie s týmito finančnými prostriedkami musí byť podrobne upravené v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Pri hospodárení s týmito prostriedkami má správca povinnosť spracovať ročné vyúčtovanie, a tiež plán opráv domu.

Každý vlastník musí zohľadňovať a rešpektovať vlastníctvo ostatných vlastníkov a správať sa tak, aby ich pri výkone vlastníckych práv nepoškodzoval, neohrozoval a nerušil. Individuálne vlastníctvo je v tomto prípade konfrontované s pluralitou subjektívnych práv ostatných vlastníkov, pričom ich vzájomné spolunažívanie by malo viesť k spoločnému cieľu, ktorým je hospodárne, účelné a transparentné spravovanie spoločného majetku. Z tohto dôvodu zákon tiež podrobne upravuje podmienky, kedy je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný umožniť vstup do bytu, resp. nebytového priestoru.