Ďalšie metodické usmernenia

• Správa majetku obce
• Zmluva o výkone správy majetku obce
• Zásady hospodárenia s majetkom obce
• Pôsobnosť obecného zastupiteľstva
• Krátkodobý nájom
• Prechod štátnych pozemkov pod stavbami obcí
• Konflikt záujmov pri nájme majetku obce
• Elektronická aukcia

Správa majetku obce

Správa majetku obce vzniká:

• zverením majetku obce do správy správcu alebo mestskej časti,
• prevodom správy majetku obce,
• nadobudnutím majetku do vlastníctva obce vlastnou činnosťou správcu.

Správcom majetku obce je podľa § 6 zákona o majetku obcí rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou podľa zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. O zriadení rozpočtovej organizácie alebo príspevkovej organizácie vydá obec zriaďovaciu listinu, ktorá obsahuje vymedzenie predmetu činnosti a vecné a finančné vymedzenie majetku, ktorý jej obec zverila do správy. Správca majetku obce nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva, nemôže preto nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok obce. Vlastníctvom obce je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia obce nadobudla vlastnou činnosťou (napr. kúpou, dedením, darom).

Správca majetku obce ako právnická osoba má právnu subjektivitu, preto môže samostatne vykonávať právne úkony pri správe majetku obce. Pri týchto úkonoch však správca vždy koná v mene obce ako vlastníka majetku. Pri správe majetku obce správca koná v rozsahu práv a povinností podľa zákona o majetku obcí a zásad hospodárenia s majetkom obce.                

Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava a mesto Košice môžu zveriť časti svojho majetku do správy aj mestským častiam.

Ustanovenie § 6 zákona o majetku obcí upravuje postavenie mestskej časti ako subjektu, ktorý môže spravovať majetok vo vlastníctve hlavného mesta SR Bratislavy alebo mesta Košice, ale taktiež aj ako subjektu, ktorý môže vlastniť majetok.

Správca alebo mestská časť sú oprávnení a povinní majetok obce držať, užívať na plnenie úloh v rámci predmetu činnosti alebo v súvislosti s ním, brať z neho úžitky a nakladať s ním v súlade so zákonom o majetku obcí  a so zásadami hospodárenia s majetkom obce; mestská časť tiež v súlade so štatútom mesta.

Právnické osoby, ktoré nie sú zriadené obcou ako rozpočtové alebo príspevkové organizácie, nemôžu byť správcom majetku obce podľa § 6 zákona o majetku obcí, ani keď sú založené obcou. Zákon o majetku obcí nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou osobitnú zmluvu o poskytovaní služieb na zabezpečenie starostlivosti o svoj majetok podľa Obchodného zákonníka, príp. Občianskeho zákonníka. V tomto prípade však obchodná spoločnosť nemá postavenie správcu podľa zákona o majetku obcí, ale ide o obchodno-právny vzťah medzi dvomi subjektmi vlastníckeho práva. Na základe takéhoto zmluvného vzťahu obchodná spoločnosť za odplatu poskytuje obci len služby súvisiace s majetkom, nie je oprávnená majetok obce užívať na svoje účely.

 Zmluva o výkone správy majetku obce

 Podľa § 6 ods. 1 zákona o majetku obcí hospodári obec so svojím majetkom samostatne alebo prostredníctvom správcu majetku obce, ktorým je jej rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená podľa § 21 zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. 

Do 1.7.2009 mohla obec podľa § 6 ods. 3 zákona o majetku obcí v znení platnom do 1.7.2009 uzavrieť s obchodnou spoločnosťou zmluvu o výkone správy svojho majetku, v ktorej zmluvné strany upravili svoje práva a povinnosti. Tento zmluvný vzťah mal iný obsah než správa majetku obce rozpočtovými a príspevkovými organizáciami. Obec mohla využiť tento zmluvný vzťah na zabezpečenie určitých odborných činností spojených s prevádzkou majetku obce prostredníctvom subjektov, ktoré majú na výkon takýchto činností oprávnenie. Obchodné spoločnosti, ako subjekty súkromného práva, sú samostatnými subjektmi vlastníckeho práva, ktoré na základe zmluvy o výkone správy majetku obce vykonávali správu cudzieho majetku. V danom prípade ide o obchodno-právny vzťah medzi dvomi subjektmi vlastníckeho práva, preto jeho úprava v zákone o majetku obcí nebola opodstatnená. Preto zákon o majetku obcí v znení platnom od 1.7.2009 už osobitne neupravuje inštitút zmluvy o výkone správy svojho majetku s obchodnou spoločnosťou. Znenie zákona o majetku obcí však nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou osobitnú zmluvu o poskytovaní služieb podľa Obchodného zákonníka, prípadne Občianskeho zákonníka. Na základe takéhoto zmluvného vzťahu môže obchodná spoločnosť poskytovať obci len služby súvisiace so starostlivosťou o majetok obce, nie je však oprávnená majetok obce užívať na svoje účely a nakladať s ním. Je potrebné rozlišovať medzi správou a nakladaním s majetkom obce v rámci plnenia úloh obce a ňou zriadených rozpočtových a príspevkových organizácií a medzi poskytovaním služieb spojených so starostlivosťou a údržbou majetku obce obchodnou spoločnosťou na základe zmluvného vzťahu za odplatu.

Existujúce právne vzťahy medzi obcou a obchodnou spoločnosťou založené zmluvou o výkone správy na základe právnej úpravy platnej do 1.7.2009 platia aj naďalej. Nová právna úprava mohla spôsobiť neplatnosť takejto zmluvy len v tých častiach, ktoré sú v rozpore s platným znením § 6 a § 6a zákona o majetku obcí.

Zásady hospodárenia s majetkom obce

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov obecné zastupiteľstvo. Ustanovenie § 9 zákona o majetku obcí upravuje obsah zásad hospodárenia s majetkom obce len rámcovo a dáva priestor obecným zastupiteľstvám upraviť ich podľa špecifických podmienok obce. Zásady hospodárenia s majetkom obce nemôžu byť v rozpore so zákonom o majetku obcí.

Obsahom zásad hospodárenia je najmä podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce.   

Zásady hospodárenia s majetkom obcí môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách založených obcou alebo v právnických osobách, v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo rozhodujúci vplyv. Preto je potrebné upraviť, akým spôsobom môže zástupca obce postupovať v orgánoch týchto právnických osôb. Obchodné spoločnosti založené obcou, alebo v ktorých má obec majetkový podiel, sú subjekty s vlastnou právnou subjektivitou, preto o ich činnosti rozhodujú len orgány týchto spoločností. Riadenie týchto obchodných spoločností môže obec ovplyvňovať len prostredníctvom svojich zástupcov v orgánoch obchodných spoločností. Z pohľadu transparentnosti a efektívnosti nakladania s majetkom týchto spoločností by títo zástupcovia mali klásť dôraz na verejnú informovanosť o nakladaní s majetkom takýchto právnických osôb, resp. na vytvorenie konkurenčného a transparentného prostredia pri nakladaní s týmto majetkom. Zásady hospodárenia s majetkom obce môžu upraviť, na aké úkony pri výkone práv obce ako akcionára alebo spoločníka v týchto právnických osobách musí mať zástupca obce v  príslušnom orgáne obchodnej spoločnosti predchádzajúci súhlas (schválenie) obecného zastupiteľstva.

Pôsobnosť obecného zastupiteľstva

Schvaľovaciu pôsobnosť obecného zastupiteľstva pri nakladaní s majetkom obce upravuje § 9 ods. 2 zákona o majetku obcí. V taxatívne uvedených prípadoch rozhoduje o nakladaní s majetkom obce obecné zastupiteľstvo, preto jeho pôsobnosť nemôže byť prenesená na starostu (primátora) ani v zásadách hospodárenia. Ide napr. o rozhodovanie o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľovanie podmienok obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Obecné zastupiteľstvo zo zákona rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 8 písm. e) a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí. V iných prípadoch môžu zásady hospodárenia rozdeliť pôsobnosť orgánov obce pri hospodárení s majetkom obce medzi obecné zastupiteľstvo a starostu (primátora).

Krátkodobý nájom

Podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. Zároveň zákon o majetku obcí predpokladá, že nájomné bude dosahovať aspoň takú výšku, za akú sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci.

Citované ustanovenie zároveň predpokladá aj výnimky z týchto trhových zásad. Jednou z týchto výnimiek je aj § 9a ods. 9 písm. b) zákona o majetku obcí, ktoré umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce, napr. telocvične, zasadačky, vestibulu a pod., ktorý nie je plnohodnotný, teda môže byť prerušovaný a netrvá dlhšie ako desať dní za mesiac.

Podľa § 122 ods. 1 Občianskeho zákonníka lehota určená podľa dní sa začína dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Podľa komentárov k tomuto ustanoveniu ide o výkladové pravidlá na počítanie hmotnoprávnych lehôt obsiahnutých najmä v Občianskom zákonníku, ale aj v ostatných občianskoprávnych predpisoch patriacich do systému súkromného práva. Ide predovšetkým o premlčacie lehoty, prekluzívne lehoty a lehoty určené na vydržanie. Tieto pravidlá sa použijú aj na počítanie lehôt na plnenie záväzkov vzniknutých na základe občianskoprávnych skutočností, ako aj na počítanie lehôt, ktoré sú ustanovené v zmluvách.

Podľa týchto komentárov toto ustanovenie ráta len s lehotami určenými podľa dní. Súčasne pripúšťajú, že v súkromnom práve sa vyskytujú aj lehoty, ktorých začiatok treba sledovať podľa hodín. Ide však o špecifické predpisy v oblasti katastrálneho práva alebo priemyslových práv, kde má sledovanie lehôt podľa času podania právne dôsledky.

Lehota určená podľa dní teda začína plynúť od 00.00 hodiny nasledujúceho dňa a končí sa o polnoci (o 24. 00 hodine) posledného dňa. Koniec lehoty určenej podľa dní je určený uplynutím posledného dňa lehoty.

Ustanovenie § 122 ods. 1 Občianskeho zákonníka pri rátaní hmotnoprávnych lehôt vychádza z celých dní, a nie z dní delených na hodiny, minúty alebo sekundy. V opačnom prípade by citované ustanovenie upravovalo počítanie lehôt aj na menšie časové úseky tak, ako ich upravujú osobitné právne predpisy. Analogicky je potrebné vychádzať aj z počítania lehoty určenej podľa týždňov, mesiacov alebo rokov, ktoré podľa § 122 ods. 2 Občianskeho zákonníka pripadá na deň, ktorý sa pomenovaním alebo číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej sa lehota začína.

Z týchto dôvodov nie je možné časový rámec ustanovený v § 9a ods. 9 písm. b) zákona o majetku obcí, vyjadrený v dňoch, prepočítať na hodiny, teda namiesto 10 dní na 240 hodín v kalendárnom mesiaci. Nie je podstatné, koľko hodín v konkrétnom dni (konkretizovanom dátumom alebo pomenovaním) nájom majetku obce trvá. Zákonom ustanovených desať dní v kalendárnom mesiaci nemusí nasledovať nepretržite za sebou.

Prechod štátnych pozemkov pod stavbami obcí

1. Účelom § 2d zákona o majetku obcí bolo usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom zastavaným stavbami, ktoré prešli do vlastníctva obcí podľa zákona o majetku obcí. Keďže pozemok nie je súčasťou stavby, pozemky pod stavbami, ktoré nespĺňali podmienky prechodu vlastníctva podľa § 2 až 2c zákona o majetku obcí, do vlastníctva obce neprešli a zostali vo vlastníctve štátu.

Ustanovenie § 2d ods. 1 a 4 zákona o majetku obcí sa vzťahuje len na pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky, zastavané stavbami vo vlastníctve obce, ktoré prešli do jej vlastníctva podľa § 2 až 2c zákona. Preto prechod pozemkov pod jednotlivými stavbami je potrebné posudzovať s prihliadnutím na splnenie zákonných podmienok na prechod týchto stavieb do vlastníctva obce podľa § 2 až 2c zákona o majetku obcí.

Ak stavba neprešla z majetku štátu do vlastníctva obce podľa § 2 až 2c zákona o majetku obcí, pretože nespĺňala zákonné podmienky na prechod vlastníctva, nie je možné na prechod pozemkov pod týmito stavbami z majetku štátu do vlastníctva obce aplikovať § 2d ods. 1 a 4 zákona o majetku obcí. 

2. Ustanovenie § 2d zákona o majetku obcí upravuje prechod zastavaných pozemkov vrátane priľahlej plochy. Priľahlou plochou podľa zákona o majetku obcí je len taký pozemok, ktorý svojou polohou a využitím je priamo určený na výkon vlastníckych práv ku konkrétnej stavbe, teda stavba aj pozemok musia spolu tvoriť jeden funkčný celok. Ako priľahlú plochu nemožno chápať akýkoľvek pozemok susediaci so stavbou. Kritériom priľahlého plochy by mala byť skutočnosť, že bez nej nie je možné bezproblémové a nerušené užívanie konkrétnej stavby.

Z uvedených dôvodov nemôže byť samostatná priľahlá plocha predmetom prechodu vlastníctva podľa § 2d zákona o majetku obcí.

Konflikt záujmov pri nájme majetku obce

Ak zákon o majetku obcí alebo osobitný predpis neustanovuje inak, podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. Výnimky z tejto zásady zákon o majetku obcí umožňuje len pri nájme hnuteľnej veci vo vlastníctve obce, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur, nájme majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci, pri nájme nehnuteľného majetku obce registrovanému sociálnemu podniku ako formy investičnej pomoci a pri nájme majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorom obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, pričom osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený; zámer prenajať majetok týmto spôsobom je obec povinná zverejniť najmenej 15 dní pred schvaľovaním nájmu obecným zastupiteľstvom na svojej úradnej tabuli a na svojej internetovej stránke, ak ju má obec zriadenú, pričom tento zámer musí byť zverejnený počas celej tejto doby.

Z uvedeného vyplýva, že na prenechanie majetku obce do nájmu sa vzťahuje primerane aj ustanovenie § 9a ods. 6 písm. b) zákona o majetku obcí, podľa ktorého obec nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom na fyzickú osobu, ktorá je v tejto obci poslancom obecného zastupiteľstva.

Postup prenechávania majetku obce do užívania by mali upravovať zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré schváli obecné zastupiteľstvo a ktoré nesmú byť v rozpore so zákonom o majetku obcí. Zákonom je upravená len schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva v súvislosti s nájmom majetku obce podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí, t. j. pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorých musí obecné zastupiteľstvo rozhodovať trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov.

Spôsob a podmienky prenechania majetku obce do nájmu poslancovi obecného zastupiteľstva bez vytvorenia súťažného prostredia a bez vyžadovania trhového nájomného by mali upraviť zásady hospodárenia s majetkom obce tak, aby zohľadňovali zásadu transparentnosti a zabránili prípadnému konfliktu záujmov.

Elektronická aukcia

Zákon o majetku obcí neupravuje realizáciu prevodu vlastníctva majetku obce ani jeho prenechávanie do nájmu formou elektronickej aukcie a ani náležitosti elektronickej aukcie.

Ak zákon o majetku obcí neustanovuje inak, musia sa prevody vlastníctva majetku obcí vykonať podľa § 9a ods. 1 zákona o majetku obcí na základe obchodnej verejnej súťaže, dobrovoľnou dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenej podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.

Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) zákona o majetku obcí umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené. Pri prevode majetku obce priamym predajom zákon o majetku obcí neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov zákon o majetku obcí limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok. Z priameho predaja majetku obce sú vylúčené fyzické osoby a právnické osoby taxatívne vymedzené v § 9a ods. 6 a 7 zákona, ktoré sú v pozícii potenciálneho konfliktu záujmov pri nadobúdaní majetku obce.

Cieľ priameho predaja v podstate vylučuje formu elektronickej aukcie pri prevode vlastníctva obce. Elektronická aukcia je súťaž s vopred stanovenými pravidlami výberu kupujúceho, v ktorom sa využíva elektronické zariadenie na predkladanie cenových ponúk. Prevod vlastníctva obce priamym predajom je možné definovať ako prípady, kedy je obec oprávnená svoj majetok previesť vopred určenému kupujúcemu.

Pri prenechávaní majetku obce do nájmu je obec povinná primerane uplatniť postup podľa § 9a ods. 1 až 3 a 5 až 7 zákona o majetku obcí. Nadväzne na zákonné spôsoby prenechania majetku obce do nájmu je zrejmé, že prenechávanie majetku obce do nájmu formou elektronickej aukcie zákonná úprava ani neumožňuje. 

Obec môže realizovať formou elektronickej aukcie časť obchodnej verejnej súťaže, ak to upraví v podmienkach obchodnej verejnej súťaže. Zákon o majetku obcí pri prevode majetku obce na základe obchodnej verejnej súťaže v § 9a ods. 3 ustanovuje povinnosť uverejniť podmienky obchodnej verejnej súťaže najmenej na 15 dní pred termínom uzávierky na podávanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže a ďalej odkazuje na postup podľa § 281 až 288 Obchodného zákonníka.

Ustanovenie § 285 ods. 2 Obchodného zákonníka umožňuje meniť alebo dopĺňať predložený návrh na uzavretie zmluvy v prípadoch určených v podmienkach obchodnej verejnej súťaže, čo umožňuje vyhlasovateľovi uskutočniť obchodnú verejnú súťaž aj vo viacerých etapách. Vyhlasovateľ môže realizovať napr. druhé kolo súťaže tak, že vyzve určitý počet najlepšie umiestnených navrhovateľov, aby doplnili svoje návrhy. Preto je možné takéto druhé kolo súťaže realizovať formou elektronickej aukcie.