Stanovisko MF SR k problematike predloženia ročného vyúčtovania a hlasovania vlastníkov počas pandémie

Stanovisko Ministerstva financií Slovenskej republiky

k problematike predloženia ročného vyúčtovania a hlasovania vlastníkov počas pandémie v súvislosti s prijatím zákona č. 115/2021 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z.z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby
COVID-19 v znení neskorších predpisov

1. K predloženiu správy o činnosti spoločenstva alebo správcu za rok 2020 týkajúcej sa domu a vyúčtovaniu použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia.

V súlade s § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) musí každé spoločenstvo a každý správca najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň sú povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Pandémia, ktorá vznikla z dôvodu ochorenia COVID-19 spôsobeným korona vírusom SARS-CoV-2 (ďalej len „pandémia“) a opatrenia proti jeho šíreniu, ako je vyhlásenie núdzového stavu, zákaz vychádzania a iné dlhotrvajúce protiepidemické obmedzenia, môžu mať aj v roku 2021 vplyv na nesplnenie povinnosti uvedenej v § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov v zákonnom termíne, pretože reálnym dôsledkom pandémie a opatrení je napríklad výpadok pracovnej sily z dôvodu karantény, práceneschopnosti alebo ošetrovania člena rodiny, alebo potreba dlhšieho času na spracovanie údajov odpočtu meradiel poskytnutých samotnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a pod.

Podľa § 36e ods. 1 zákona č. 67/2020 Z.z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení zákona č. 115/2021 Z.z. (ďalej len „zákon č. 67/2020 Z.z.“) počas obdobia pandémie nebude v roku 2021 spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove alebo právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove uzatvorili zmluvu o výkone správy, v omeškaní s povinnosťou predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove v lehote podľa osobitného predpisu, ak z dôvodu negatívnych podmienok výkonu správy počas pandémie predložia takúto správu a takéto vyúčtovanie do 31. júla 2021.

Podľa § 36e ods. 2 zákona č. 67/2020 Z.z. ustanovením odseku 1 nie sú dotknuté práva a povinnosti vyplývajúce z predloženého vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia.

Na základe § 36e ods. 1 zákona č. 67/2020 Z.z. nebudú spoločenstvo alebo správca v omeškaní, ak z dôvodov súvisiacich s pandémiou ochorenia COVID – 19 nestihnú predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove (ďalej len „ročné vyúčtovanie“) do 31. mája 2021. Podmienkou však je, že ročné vyúčtovanie predložia najneskôr do 31. júla 2021. V opačnom prípade sa dostanú do omeškania, a  to už od 1. júna 2021.

Táto zákonná úprava však neznamená, že spoločenstvo alebo správca nemajú predložiť ročné vyúčtovanie v lehote podľa zákona o vlastníctve bytov, teda do 31. mája 2021, ak majú k dispozícii všetky údaje potrebné na jeho predloženie vlastníkom a pandémia neovplyvnila ich schopnosť ročné vyúčtovanie predložiť. Preto posunutie termínu predloženia ročného vyúčtovania podľa zákona č. 67/2020 Z.z. musí byť odôvodnené a v prípade sporu s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov aj preukázateľné.

Ak spoločenstvá a správcovia predložia ročné vyúčtovanie v súlade so zákonom o vlastníctve bytov, teda do 31. mája 2021, alebo využijú možnosť predložiť ročné vyúčtovanie až do 31. júla 2021, vychádzajúc zo znenia § 36e ods. 2 zákona č. 67/2020 Z.z. táto skutočnosť nemá žiadny vplyv na uplatňovanie práv a plnenia povinností vyplývajúcich z tohto ročného vyúčtovania. V danom prípade je to na jednej strane právo spoločenstva a správcu vyžadovať v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove úhradu nedoplatku z ročného vyúčtovania, resp. povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome uhradiť tento nedoplatok, a na druhej strane je to právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na vrátenie preplatku z ročného vyúčtovania, ako aj povinnosť spoločenstva a správcu vrátiť preplatok vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Takisto ide aj o právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na reklamáciu ročného vyúčtovania. Prijatá právna úprava tiež nevylučuje, aby sa spoločenstvo alebo správca dohodli s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru na započítaní vzájomných pohľadávok.

Bez ohľadu na to, či spoločenstvá a správcovia predložia ročné vyúčtovanie do 31. mája 2021, alebo využijú posun termínu predloženia ročného vyúčtovania do 31. júla 2021, vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní zaplatiť nedoplatok z ročného vyúčtovania a správcovia a spoločenstvá musia vrátiť preplatok v lehote, ktorá je uvedená v ročnom vyúčtovaní.

Takisto aj lehota na uplatnenie práva vlastníka bytu a nebytového priestoru na reklamáciu vyúčtovania sa odvíja od termínu predloženia ročného vyúčtovania.

2. K elektronickému hlasovaniu

Ustanovenie § 36f zákona č. 67/2020 Z.z. umožňuje uplatnenie práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome hlasovať aj využitím elektronických prostriedkov. Nejde o novú formu hlasovania. Doteraz zavedené formy hlasovania vlastníkov zostávajú zachované. Elektronické hlasovanie znamená iba nahradenie fyzickej prítomnosti vlastníka na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní elektronickým prejavom jeho vôle. Právo použiť pri hlasovaní elektronické prostriedky je časovo obmedzené len na obdobie pandémie, pretože z dôvodu protiepidemických opatrení nie je vhodné združovanie osôb na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní.

Za elektronické prostriedky možno považovať technické prostriedky na prenos obrazu a zvuku v reálnom čase umožňujúce obojsmernú komunikáciu (videokonferencia), ktoré sú uplatniteľné napr. na schôdzi vlastníkov, alebo aj iné prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný program, ktorý identifikuje vlastníka nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora organizátorom schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania.

Z dôvodu právnej istoty a relevantnosti hlasovania musia byť splnené podmienky, za ktorých sa elektronické hlasovanie vykoná. Elektronické hlasovanie musí podľa § 36f ods. 1 zákona č. 67/2020 Z.z.  umožňovať napr. overenie totožnosti a účasti vlastníka, resp. musí byť z neho zrejmý prejav vôle, teda uplatnenie hlasu vlastníka. Taktiež je potrebné zabezpečiť ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred zneužitím.

Individuálny prístup k technickým prostriedkom pri elektronickom hlasovaní zabezpečuje priamy prejav vôle vlastníka. Vzhľadom na túto skutočnosť stráca pri elektronickom hlasovaní zmysel zastupovanie iného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Aj preukazovanie splnomocnenia je pri elektronickom hlasovaní prakticky nemožné, preto je zastupovanie iného vlastníka v tomto prípade vylúčené.

Výkon elektronického hlasovania jednorazovým prejavom vôle je v súlade s § 36f ods. 2 písm. b) zákona č. 67/2020 Z.z. možný ešte pred konaním schôdze vlastníkov alebo začiatkom písomného hlasovania, a to už odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania. Termín schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania sa podľa § 14a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov oznamuje vlastníkom najneskôr sedem dní vopred. Organizátor schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania by mal určiť aj dátum a čas, do ktorého je možné elektronicky hlasovať, teda termín, do ktorého je schopný hlasy uplatnené elektronicky zahrnúť do výsledkov hlasovania. Z dôvodu transparentnosti hlasovania je dôvodné, aby elektronické hlasovanie skončilo najneskôr okamihom ukončenia hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo skončením písomného hlasovania.

Za riadny a nerušený priebeh elektronického hlasovania zodpovedá jeho organizátor, teda spoločenstvo, správca alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí zvolali schôdzu vlastníkov alebo vyhlásili písomné hlasovanie. V zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musia byť osobitne uvedení tí vlastníci, ktorí hlasovali elektronicky. Uvedenie tejto skutočnosti v zápisnici je dôležité nielen z dôvodu kontroly priebehu hlasovania zo strany vlastníkov, ale aj z dôvodu prípadného uplatnenia práva prehlasovaného vlastníka na súde.